انجمن حقوقدانان ایران
جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی / بخش اول - نسخه قابل چاپ

+- انجمن حقوقدانان ایران (http://forum.vakil1.ir)
+-- انجمن: حقوق ثبت (/forum-64.html)
+--- انجمن: ثبت اسناد (/forum-65.html)
+--- موضوع: جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی / بخش اول (/thread-110.html)



جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی / بخش اول - علی عابدینی - ۲۶-۳-۱۳۹۱ ۰۲:۰۵ عصر

جزوه ثبت و امور حسبی آقای زمانی
بنام خداوند جان و خرد كز آن انديشه برنگذرد
مطالبي را كه در اين جلسات مورد بحث قرار خواهيم داد به لحاظ اهميت موضوعي عبارت خواهند بود از :
1. جايگاه امور حسبي و حقوق ثبت در حقوق ايران
2. ارتباط اين دو رشته حقوقي با ساير رشته هاي حقوقي مثل حقوق مدني و حقوق كيفري .
3. جنبه هاي ترافعي مسائل حسبي ( در درخواستهاي صدور گواهي انحصار وراثت بصورت دعوي نسب و دعوي اختلاف در اصل نكاح و طلاق و دعوي مالكيت در درخواست تقسيم تركه – دعوي حجر – رفع حجر و ....) .
4. مسائل فرزند خواندگي و اهداء جنين – وضعيت اطفال متولد از نكاح موقت و زنا.
5. مسائل مرتبط با اظهارنامه ثبتي .
6. مسائل مرتبط با تحديد حدود .
7. مسائل مرتبط با هيئت نظارت و صلاحيتهاي آن و شورايعالي ثبت .
8. بحث در خصوص معاملات با حق استرداد و اصلاحات قانوني آن .
9. بحث در خصوص تعارض اسناد و علل حدوث آن و صلاحيت هيئت نظارت و مبناي تشخيص دادگاه در مورد سند معتبر.
10. بحث در خصوص معاملات معارض .
11. بحث در خصوص اسناد در حقوق موضوعه ايران ( جزوه مربوط ) و تحليل مقررات مواد 47 و 48 ق.ث .
12. بحث كلي در خصوص آئين نامه اجراي اسناد رسمي و آخرين اصلاحات و اختيارات مديران و روساي ثبتي در رسيدگي به اعتراضات به عمليات اجرائي و مرجع رسيدگي به تصميمات مذكور و تفاوت آن با دعاوي راجع به اعتراضات به دستور اجراي اسناد رسمي.
13. اولين بحث ما تعيين جايگاه امور حسبي و حقوق ثبت در مجموع مقررات موضوعه مملكتي است .
الف – در مورد امور حسبي مي بايد مسئله بدينگونه تحليل گردد كه اين امور علي الاطلاق نه بعنوان رشته مستقل حقوقي بلكه به عنوان پايه تمام قوانين و مقررات عمومي و خصوصي آمرانه حضور محسوس داشته و وجود حق و اعمال آن مبتني بر فقدان موانع ناشي از امور حسبي است : تحليل مباني زير روشنگر خواهد بود .
1) – دائز مدار حقوق ، انسان است و حيات انساني از تاريخ انعقاد نطفه در رحم مادر به شرط زنده متولد شدن حاصل ميگردد و همان لحظه آغاز استحقاق داراشدن حق ميباشد.
2) – استحقاق داراشدن حق ( اهليت تمتع ) با امكان اعمال آن و اهميت استيفاء مقوله يكساني نيست و اعمال حقوق با توجه به نوع و چگونگي حق به مقدمات و شرايطي بستگي دارد كه از جمله مهمترين اين شرايط بلوغ جسمي و حصول رشد عقلي است .
3) – بحث حجر و شناخت افراد محجور كه مطابق ماده 1207 قانون مدني از تصرف در اموال و حقوق مالي خود ممنوع ميباشند از جمله مهمترين مسائل مطرح در امور حسبي است كه تمهيدات قانوني امور مربوط به اعمال حقوق آنها و كسانيكه ميتوانند به نمايندگي محجورين عهده دار امور آنها باشند بخش مهمي از مسائل امور حسبي را در بر مي گيرد . مسائل ولايت قهري پدر و جد پدري – حضانت – قيوميت و حدود اختيارات و محدوديتهاي اعمال اين نمايندگي در زمره مباحث امور حسبي قرار مي گيرد .
4) – فوت افراد هر چند پايان اهليت تمتع و بالما‏ل استيفاء حقوق ميباشد ليكن از نظر حقوقي منشاء پيدايش حقوق و تعهدات خاصي است كه تحت عناوين امور تركه – و اداره و تصفيه آن و و صايا و انواع وصيتنامه ها و مسائل مرتبط با ورثه و حدود قائم مقامي آنها در قبال تعهدات مالي متوفي بعنوان مسائل حسبي در خور بررسي است .
ب – قاعده كلي در مورد مسائل حسبي غير برافعي بودن آنست و بدون اينكه رسيدگي به آن متوقف بر وقوع اختلاف و منازعه باشد دادگاهها مكلف به اقدام و اتخاذ تصميم نسبت به آن ميباشند ( ماده 1 ق امورحسبي ) . مثال بارز لزوم مهروموم تركه – رفع مهروموم – تعيين قيم – نصب امين- عزل قيم و حفظ و حمايت از صغار و مجانين و مراقبت از آنها بصورت تعيين قيم اتفاقي و نظارت در اعمال مالي قيم و امور مرتبط با ازدواج محجورين است .
1. عليرغم غير ترافعي بودن امور حسبي غالب مسائل حسبيه ميتواند واجد جنبه ترافعي شود مثل دعوي نسب – دعوي اصل نكاح و طلاق – دعوي ابطال وصيت نامه – دعوي تقسيم تركه بافرض اختلاف در وراثت – زوجيت – ومالكيت .
2. ارتباط مسائل حسبي با نظم عمومي و آمره بودن آن ويژگي ديگر اين امور است . اين خصوصيت ، امور حسبي را از حيطه مسائل حقوق خصوصي و اصل آزادي اراده افراد در اعمال حقوق خارج كرده و براي آن جنبه عمومي و آمريت ايجاد مي نمايد كه لاجرم مستلزم نظارت و مداخله دولت بمعني وسيع كلمه و قوه قضائيه با نمايندگي دادستان به معني اخص در مسائل مرتبط با آن خواهد بود . ( لزوم تعيين قيم براي صغار بدون ولي قهري و نظارت در امور مالي صغار از طريق گزارشات ساليانه قيم و نيز ممنوعيت فروش اموال غير منقول صغار بدون اذن دادستان و عزل ولي قهري در صورت عدم رعايت غبطه صغير ( ماده 1184 اصلاحي قانون مدني ) .
ج – جايگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانين موضوعه جايگاه حقوق عمومي و با ويژگي آمريت آن ميباشد . در يك تعريف كلي ميتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شكلي دانست كه نظارت و مداخله نهادهاي عمومي و دولتي در آن بصورت وسيع مشهود بوده و اعمال و اجراي آن در حيطه صلاحيت سازمان ثبت اسناد و املاك و نهاد مشخص حقوقي بنام دفاتر اسناد رسمي ميباشد .
بحث اعتبار اسناد رسمي و قابليت اجراي مفاد آن و صلاحيت دفاتر اسناد رسمي و سردفتران و نيز تخلفات و جرائم و مجازاتهاي مرتبط با كاركنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي در اين رشته حقوقي مور بحث قرار مي گيرد بدون اينكه مفاهيم حقوقي مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالكيت و اسباب تملك مورد بحث قرار گيرد .
حقوق ثبت و مسائل ثبتي ارتباط بسيار عميق و بنيادي با حقوق مدني دارد و همانطوريكه اشره شد مفاهيم حقوقي مرتبط با عقود و معاملات و ماهيت قراردادها و اسباب تملك خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جايگاه اين مباحث حقوق مدني است و بر اين اساس ميتوان ارتباط اين دو رشته حقوقي را مورد بررسي قرار داد ضمن آنكه اصل آزادي اراده در حقوق مدني جايگاهي در امور ثبتي نداشته و مسائل ثبتي عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومي همراه است. مسائل ثبتي و امور آن بطور غيرمستقيم با حقوق كيفري برخورد دارد. دعاوي نظير فروش و معامله نسبت به مال غيرمنقول متعلق به غير در فرض اختلاف و مالكيت و تصرف عداوني نسبت به مال غير و جعل اسناد هر كدام به نحوي با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزير از استمداد مباني اين رشته حقوقي است. اين در موقعيتي است كه ركن مسوليت كيفري و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحكوميت جزائي و محكوميت جزائي صغار و مجانين به جهت مغايرت با موازين حقوقي پذيرفته نيست و في الجمله در تحليل ركن معنوي جرم مباحث مرتبط با امور حسبي حضور وسيعي دارند. در تشخيص ميزان مسئوليت كيفري مباشر و مسبب وقوع جرائم نيز ناگزير از ورود به مسائل حسبي خواهيم بود. اين در حالي استكه اساساً مداخله قيم و ولي قهري در دعاوي كيفري و حقوقي مطرح عليه محجورين (بالاخص صغار و مجانين) و نيز تعيين قيم اتفاقي در جرائم نسبت به اولياء قهري اينستكه مسائل حسبي را با امور كيفري به وضوح نشان مي دهد. به لحاظ اهميت كمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبي در ساير رشته هاي حقوق اهتراز مي شود.
حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوي حقوقي وكيفري
اشاره: مقاله اي كه در پيش رو داريم , با عنوان (تحليل مسائل ثبتي بر مبناي پرونده حقوقي مطرح) است:
قوانين, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاك از جمله مباحثي هستند كه در حقوق ثبت مورد بحث و بررسي قرار مي گيرند. كلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعيت املاك در دفاتر رسمي , تعريف سند يا اسناد نيز در ماده 1284 قانون مدني: ((سند عبارت است از هر نوشته اي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمي و عادي)) عنوان شده است همچنين ملك يا املاك از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاك عبارت است از مال غيرمنقول , البته نه به معناي آن كه در موارد 12 الي 18 قانون مدني تعريف شده , بلكه به معناي اخص آن كه در عرف هم ملك و املاك ناميده مي شود و فقط شامل زمين و بناي احداثي در آن است. بنا به تجربه به جرات مي توان ادعا كرد كه پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي سنگين ,‌ پيچيده و در عين حال پر اهميت ترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي را تشكيل مي دهد, بر اين اساس هدف غايي طرح اين مكتوب , صرفنظر از فايده اي كه براي منزلت آكادميك آن دارد, تبيين جايگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ايران و ميزان اهميت و مدخليت آن در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري , بخصوص براي آندسته از فعالان عرصه حقوق است كه ارتباط و آشنايي اندكي با اين حوزه از حقوق به معناي اخص دارند. در همين راستا به برخي از نظريان نوين در خصوص مسائل ثبتي كه در فرض پذيرش از سوي جامعه حقوقي مي تواند منشاء تحولات بنيادين در حقوق ثبت و نسبت آن با ساير بخشهاي حقوق به معناي اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنين به تناسب عنوان موضوعي مقاله عمده اي از مطالب معطوف به شرح وظايف و اختيارات هيات هاي نظارت و شورايعالي ثبت – مراجع رسيدگي كننده به دعاوي ثبتي – است كه در خاتمه جهت توضيح كاربردي و عملياتي مباحث ,‌ به تجزيه و تحليل نمونه اي از دعاوي ثبتي حقوقي (مختومه) خواهيم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتيب ذيل است:
مقدمه
مبحث نخست: بررسي جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري.
گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي.
گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بنديهاي حقوق.
مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي.
گفتار نخست: هيات نظارت
گفتار دوم: شواري عالي ثبت.
مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلافات و اشتباهات ثبتي مطرح در مراجع قضايي.
مبحث نخست: بررسي و جايگاه و اهميت حقوق ثبت در دعاوي حقوقي و كيفري.
چنانچه پيش از اين تقرير شد پرونده هاي حقوقي و كيفري با منشاء اختلاف ثبتي از جمله مهمترين دعاوي مطرح در مراجع قضايي محسوب شده كه بلحاظ پيچيدگي و صعوبت مسايل مطرح در اينگونه دعاوي معمولا در رتبه اي پس از دعاوي قتل, نزاع هاي دستجمعي , ناموسي و همچنين دعاوي تجاري ناشي از قراردادهاي پيمانكاري قرار مي گيرند. جهت درك اين مدعا توجه به برخي نمونه هاي پرونده هاي حقوقي وكيفري با منشاء ثبتي كه ذيلاً عنوان مي گردد وافي به مقصود است:
الف- دعاوي كيفري:
1-دعواي تصرف عداوني مدعي مالكيت اراضي به طرفيت متصرفي كه مترصد احداث اعياني است. ( در وضعيتي كه هنوز درخواست ثبتي بعمل نيامده باشد),
2-دعواي تجاوز به اراضي ملي شده و املاك دولتي با وجود ادعاي سبق تصرف مالكانه متهم,
3-دعواي جعل سند رسمي با تباني سردفتر و نيز دعاوي جعل معنوي سند رسمي,
4-دعواي كيفري مربوط به معاملات معارض نسبت به اعيان و منافع و حقوق املاك ثبت شده,
5-دعواي ابطال سند انتقال اجرائي ثبتي كه در جريان اجراي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه كيفري آن, و ... .
ب- دعاوي حقوقي:
1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعي مالكيت از طرف مدعي مالكيت دارنده اسناد و بنچاق قديمي,
2-دعواي خلع يد مالك ثبتي عليه مالك و متصرف عرصه و اعيان به داعيه (وقوع) اشتباه در پياده سازي محدوده ملك در طبيعت (با وجود مالكيت ثبتي متصرف),
3-دعواي اعتراض به تحديد حدود از ناحيه مالك ثبتي مجاور به داعيه عدم متعابعت از حدود قطعي شده پس از تحديد,
4-دعواي ابطال تقسيم املاك مشاع به جهت عدم دخالت همه مالكين مشاع در امر تقسيم,
5-دعواي ابطال سند انتقال اجرايي ثبتي كه جريان اجرائي آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائيه به طرفيت متوفي ادامه يافته است, از جنبه حقوقي آن و دهها نمونه ديگر ...
اما به اعتقاد نويسنده به نظر مي رسد با توجه به تاثير گذاري وسيع, متنوع و تعيين كننده اي كه مسايل ثبتي در حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري دارد , نبايد به ذكر اين قليل اكتفا كرد, بدين منظور اهميت و جايگاه حقوق ثبت را از منظرهاي ديگري بررسي خواهيم كرد كه در قالب دو گفتار ارائه مي گردد.
گفتار نخست: اهميت حقوق ثبت از حيث آثار ثبت رسمي:
هدف از ثبت اسناد در يك بيان كلي رسميت و اعتبار بخشيدن و نتيجتاً استفاده از امتيازاتي است كه قانوني براي اسناد ثبت شده قائل گرديده است كه به برخي از امتيازات قانوني اشاره مي گردد: ماده 1292 قانوني مدني: (( در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي تواند ادعاي جعليت نسبت به اسناد مزبور كند يا ثابت نمايد كه اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانوني مدني : (( اسناد رسمي درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است ... )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده , رسمي است و تمام محتويات و امضاي مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفين يا طرفي كه تعهد كرده و كليه اشخاصي كه قائم مقام قانوني آن محسوب مي شوند آن محسوب مي شوند رسميت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقوله كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده باشد , نسبت به طرفين معامله و قايم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار كامل و رسميت خواهد )) , ماده 73 قانوني ثبت : (( قضات و مامورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف مي نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و در صورتيكه اين تقصير قضات يا مامورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود , محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديون و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجراست ... .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقيماً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراست ... .)), بديهي است فوايد و امتيازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعيت املاك تا به حدي است كه بيش از پيش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت جهت احتراز از مسايل عديده ناشي از عدم ثبت رسمي اعمال حقوقي, مجاب مي نمايد. شايد از همين رهگذر است كه برخي از صاحبنظران حتي در مفاهيم وقوع عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قايل به تفكيك گرديده و تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفترخانه منوط و موكول مي دانند. البته به نظر مي رسد با توجه به نظريه سنتي در خصوص ملزومات وقوع عقد بيع و نيز تصريحات مواد 183 و 191 قانون مدني, كه بر اساس آن براي وقوع عقد صرفاً نياز به ايجاب و قبول است , پذيرش چنين نظريه اي حداقل در وضعيت قانوني فعلي , مشكل است. ولي فايده اي كه براي اين نظريه متصور است, تاكيد بر رويكردي قانوني است كه الزامات افزونتري را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاك غيرمنقول حاكم مي نمايد.
گفتار دوم: اهميت حقوق ثبت از حيث جايگاه آن در تقسيم بندي هاي حقوق
متداول است كه در اكثر سيستم هاي حقوقي, حقوق را به دو بخش حقوق عمومي و حقوق خصوصي تقسيم نمايند. در يك تعريف كلي حقوق عمومي, حقوقي است كه بر روابط فيمابين حاكميت و اشخاص درون آن و بين دولتي با دولت ديگر حكومت مي كند. حقوق خصوصي نيز كه گاهي حقوق مدني خوانده مي شود به معاملات و روابط حقوقي بين اشخاص كشور مي پردازد. طبيعي است كه بلحاظ دخالت عنصر حاكميت در حقوق عمومي,‌ اكثر مقررات اين بخش از حقوق, از خصلت آمرانه يا به عبارتي از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه كوتاهي از ذكر گرديد, معطوف ساختن ذهن مخاطب به اين سوال است كه آيا با علم به اينكه اكثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حكومت در تنظيم و ساماندهي قوانين مربوط به اسناد و املاك واجد جنبه آمرانه است, باز هم مي توان قايل به اين نظر بود كه حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصي و يا زيرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفي است. حقوق ثبت را ديگر نمي توان منحصراً در حيطه خصوصي تعريف و طبقه بندي كرد, زيرا اين رشته حقوقي از ابعاد مختلف با حقوقي از ابعاد مختلف با حقوق عمومي ارتباط پيدا كرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومي مرتبط مي باشد. اين ويژگي وجدانش از قلمرو حقوق خصوصي تا به آنجاست كه چنانچه قبلاً تقريرشد, برخي از اساتيد در مفهوم عقد بيع و مالكيت ناشي از معاملات املاك غيرمنقول بدون ثبت رسمي آن ترديد كرده و به لحاظ مقررات ثبتي تحقق معامله و ثبوت مالكيت خريداران اين قبيل اموال را به تنظيم سند رسمي در دفتر خانه منوط و موكول كرده اند.
مبحث دوم: مراجع رسيدگي كننده به اشتباهات ثبتي
مراجع رسيدگي كننده نسبت به اشتباهات حاصله در عمليات ثبتي كه عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتي است عبارتند از:
الف- هيات نظارت
ب- شواري عالي ثبت
نظر به اهميت بررسي شرح وظايف و اختيارات مراجع مذكور و تاثيري كه نهادهاي مذكور جهت حل و فصل دعاوي حقوقي و كيفري اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحليل كاركردها و شاخصه هاي رسيدگي به اختلافات ثبتي در اين مراجع مي پردازيم:
گفتار نخست- هيات نظارت:
يكي از مراجع اداري مهم كه به اختلافات و اشتباهات ثبتي رسيدگي مي نمايد هيات نظارت است و هيات مزبور در ماده 6 اصلاحي قانون ثبت به شرح زير پيش بيني شده است: (( براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هياتي به نام هيات نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قايم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري ( در حال حاضر به انتخاب رييس قوه قضاييه) تشكيل مي شود. هيات مزبور به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مي نمايد. براي اين هيات يك عضو علي البدل از قضات دادگستري ياكارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري ( در حال حاضر از طرف رييس قوه قضاييه) تعيين خواهد شد)). همچنين ماه 25 قانون مذكور حدود صلاحيت و وظايف هيات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصيل مشخص كرده است كه قبل از بررسي اجمالي اين موارد, متذكر مي گردد اشتباهات ثبتي منتهي به طرح در هيات نظارت از يك سنخ نيست , بلكه اين اشتباهات بر دو نوع هستند:
الف- اشتباهات غيرموثر در جريان ثبت ملك,
ب- اشتباهات موثر در جريان ثبت ملك , كه در مورد اخير بطور كلي جريان ثبت باطل و تجديد مي شود ,‌ مثل اشتباه در هويت متقاضي ثبت يا اشتباه در موقعيت استقرار ملك مورد درخواست ثبت يا اشتباه در نوع ملك ( دكان , باغ , خانه و ... ) يا اشتباه در شماره اصلي ملك و يا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غير موثر نيز هيات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر مي نمايد, مانند اشتباه در تاريخ يا نام كوچك افراد و يا از قلم افتادگي پلاك ثبتي كه در اظهار نامه صحيحاً قيد شده و در آگهي اشتباه ثبت شده است.
اما موارد صلاحيت هيات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند يك- اختلاف در پذيرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و يا اشتباه در پذيرش آن و يا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند دو- تشخيص نوع اشتباهات (به اين معني كه از نوع موثر است يا غير موثر) در جريان مقدمات ثبت املاك,
بند سه- وقوع اشتباهات قلمي در موقع ثبت ملك يا انتقالات بعدي و يا مغايرت ثبت دفاتر املاك با سند رسمي با حكم نهايي دادگاه , ( شايان ذكر است در اين مورد هم هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاك وسند مالكيت را صادر مي نمايد) ,
بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملك در جريان عمليات مقدماتي كه در موقع ثبت ملك در دفتر املاك مورد توجه قرار نگرفته است , در اين مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق كسي خلل وارد نكند , هيات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر مي نمايد و الا به ذينفع اخطار مي كند كه براي رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نمايد و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعيين تكليف نهايي در دادگاه صادر خواهد كرد.
بند پنج- در خصوص تشخيص وقوع تعارض در اسناد مالكيت , كه مي تواند با توجه به مقررات لايحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدي سند مالكيت معارض بطور كلي نسبت به يك ملك يا بعض آن صادر شود, يا تعارض در حدود املاك مجاور يا حقوق ارفاقي صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهميت اين است كه سند مالكيت ثبت مقدم تا موقعي كه به موجب حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالكيت ثبت موخر تا زماني كه طبق حكم نهايي نسبت به صحت آن حكم اصدار نيافته سند معارض تلقي مي شود. ادارات ثبت مكلفند به محض آگاهي از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه مربوط كتباً اعلام كرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصميم به هيات نظارت ارسال نمايند. در اين خصوص چنانچه بنا به تشخيص هيات نظارت و شورايعالي ثبت وقوع تعارض محرز تشخيص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد كه ظرف مهلت دو ماه از تاريخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و گواهي طرح دعوي را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسليم نمايند, در غير اين صورت دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند با ارائه گواهي عدم طرح دعوي از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالكيت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملك قيد و مراتب را به دارنده سند مذكور و دفاتر اسناد رسمي اعلام خواهد كرد. قابل ذكر است كه دارنده سند مالكيت مقدم قبل از تعيين تكليف نهايي در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولي دفاتر اسناد رسمي مكلفند در متن سند تنظيمي قيد نمايند كه نسبت به مورد سند مالكيت معارض صادر شده است و تا تعيين تكليف نهايي به خريدار سند مالكيت جديد داده نخواهد شد ( و به همين ترتيب نسبت به انتقالات بعدي عمل خواهد شد.) بديهي است دارنده سند مالكيت موخر تا تعيين تكليف نهايي در مراجع قضايي حق انجام هيچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد ليكن واگذاري حقوق متصوره به ديگري بلامانع مي باشد.
بند شش- ششمين مورد صلاحيت هيات نظارت رسيدگي ورفع اشتباهي است كه در جريان عمليات تفكيكي املاك رخ مي دهد و به انتقال رسمي با ثبت دفتر املاك منتهي مي گردد در اين خصوص هيات نظارت در صورتي كه رفع اشتباه به حقوقي كسي خلل وارد نكند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصميم خواهد كرد و الا براي رفع اشتباه به ترتيب قانوني و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.
بند 7- هفتمين مورد از موارد صلاحيت هيات نظارت رفع اشكال و اشتباه در طرز تنظيم اسناد و تطبيق مفاد آنها با قوانين مي باشد. بديهي است اين تصميم تا آنجايي مجاز خواهد كه نسبت به ماهيت حقوق افراد خلل ايجاد نكند و الا به درانده سند و ذينفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشكال قضايي اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرايي ثبتي نظريه رييس اداره ثبت مربوط در هيات نظارت استان قابل اعتراض مي باشد.
بند 8- مورد اخير وظايف هيات نظارت , رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به نظريه رييس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائي است كه بر عهده هيات موصوف است.
در انتهاي اين گفتار يادآور مي گردد كه:
1-محل تشكيل جلسات هيات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشكيل خواهد شد,‌(ماه 2 آيين نامه اجرايي رسيدگي اسناد مالكيت معارض در هيات نظارت) .
2-مفاد آراء هيات نظارت بايد به ترتيب صدور با ذكر شماره و تاريخ در دفتر ثبت آراء هيات نظارت قيد و به امضاي صادر كنندگان برسد.
3-راي هيات نظارت داراي مقدمه اي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و بايستي منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد گردد.
4-آراء صادره بايد مستند به قانون بوده و در آن صريحاً قيد شود كه راي قطعي است يا قابل تجديدنظر در شوراي عالي ثبت است.
گفتار دوم- شواري عالي ثبت:
يكي ديگر از مراجع اداري رسيدگي به مسايل و اشتباهات و اختلافات ثبتي شواري عالي ثبت است. طبق ماده 25 مكرر اصلاحي قانون ثبت, شواري عالي ثبت فقط مرجع تجديد نظر نسبت به آراء هيات نظارت خواهد بود كه داراي دو شعبه به شرح زير است:
1- شعبه مربوط به املاك 2- شعبه مربوط به اسناد
طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هيات نظارت فقط در مورد بندهاي 1 , 5 , 7 مذكور در ماده 25 بر اثر شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شوراي عالي ثبت خواهد بود ولي رييس سازمان ثبت اسناد و املاك به منظور ايجاد وحدت رويه در مواردي كه آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را براي رسيدگي و اعلام نظر به شوراي عالي ثبت ارجاع مي نمايد و در صورتي كه راي هيات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت به موقع اجرا گذارده مي شود و در مورد ايجاد وحدت رويه نظر شوراي عالي ثبت براي هياتهاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذكور و نيز مطالبي كه در گفتار مربوط به هيات نظارت گفته شد, نكات زير در خور توجه است:
1-تصميمات هيات نظارت (جز درمورد بندهاي 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاريخ الصاق در تابلوي اعلانات ثبت محل براي اطلاع ذينفع قطعي است و در شوراي عالي ثبت قابل تجديد نظر نمي باشد.
2-وصول شكايت از ناحيه ذينفع چنانچه قبل از اجراي راي باشد, اجراي راي را موقوف مي نمايد و رسيدگي و تعيين تكليف با شوراي عالي ثبت خواهد بود. هر گاه شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي راي هيات نظارت را تاييد نمايد, عمليات اجرائي تعقيب مي گردد.
3-در هر مورد كه نسبت به آراء مذكور در بندهاي 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحي قبل از اجراي راي اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتي را با كليه سوابق به دبيرخانه شوراي عالي ثبت ارسال خواهد داشت.
4-به طور كلي رسيدگي هاي هيات نظارت واجد جنبه ترافعي نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشكال و تشخيص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه مي گردد و به همين جهت مي توان تصميات هيات نظارت را شبه قضايي تلقي كرد.
5- شواري عالي ثبت علاوه بر صلاحيت تجديد نظر در آراء هيات نظارت در مواردي هم كه بنا به ارجاع مدير كل ثبت, آراء هيات هاي نظارت متناقض و يا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ايجاد وحدت رويه رسيدگي كرده و اتخاذ تصميم خواهد كرد. در خصوص اين قبيل آراء شواري عالي ثبت , چنانچه راي هيات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شوراي عالي ثبت اقدام خواهد شد. نكته قابل توجه اين است كه تصميمات شوراي عالي ثبت كه در مقام وحدت رويه اتخاذ گرديده است, در موارد مشابه براي هيات هاي نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پايان متذكر مي گردد:
1-هر يك از شعب مذكور از 3 نفر كه دو نفر از قضات ديوانعالي كشور به انتخاب رييس قوه قضاييه و مسئول قسمت املاك در شعبه املاك و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشكيل مي گردد بنابراين بر خلاف هيات هاي نظارت كه در هر يك از ادارات كل مناطق ثبتي تشكيل و نتيجتاً داراي شعب متعدد است, شواري عالي ثبت فقط داراي دو شعبه بوده كه هر دو شعبه در تهران تشكيل مي شوند.
2-جلسات شواري عالي ثبت حداقل هفته اي يكبار در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تشكيل مي شود.
مبحث سوم: تحليل نمونه راي راجع به اختلاف و اشتباه ثبتي مطرح در مراجع قضايي:
بررسي نمونه راي و دعوي مطروحه در مراجع قضايي آخرين قسمت اين گفتار را تشكيل مي دهد كه طرح آن در دادگاه متعاقب تشخيص وجود اشكال در تنظيم سند رسمي و اخطار به ذينفع مطابق بند 7 ماه 25 صورت گرفته است. هيات نظارت استان تهران با توجه به گزارش ثبت شميران در تاريخ 9/3/75 مبادرت به صدور راي شماره 9751 نموده است: (( با توجه به محتويات پرونده اجرايي مفاد سند مورد گزارش نياز به رسيدگي و اظهار نظر قضايي است. اين راي طبق بند 7 ماده 25 اصلاحي قانون ثبت صادر گرديده و در صورت شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شورايعالي ثبت است. )) و اما جريان قضايي منتهي به راي مذكور: در جريان اجراي مقررات ماده 45 آيين نامه قانون ثبت اسناد و املاك مصوب سال 1317 در خصوص يك قطعه زمين پلاك ثبتي شماره 2112 فرعي از 3467 اصلي بخش 11 تهران به مساحت 1318 متر مربع كه قسمتي از آن جزء خيابان گرديده و جزئي هم در اختيار پست برق قرار گرفته است. ضرورت صدور سند مالكيت جديد و اصلاح مراتب مذكور در دفتر املاك معلوم گرديده است كه سند انتقال رسمي شماره 12358 مورخ 2/4/58 دفتر خانه 187 تهران كه به موجب آن ششدانگ پلاك مذكور توسط شركت سهامي مهكان به آقاي X و خانم Y بصورت بيع قطعي انتقال يافته است در واقع مربوط به انتقال يكدستگاه موتور سيكلت هوندا مدال 1359 به شماره شهري 7886 تهران 71 مي باشد. به علاوه معلوم شد كه دفتر خانه 187 در تاريخ 2/4/58 تعطيل و فاقد هر گونه فعاليتي بوده است و سند شماره رسمي 12358 ارتباطي به نقل و انتقال ملك به افراد مذكور ندارد. اداره ثبت پس از آگاهي از مراتب مذكور چگونگي و صدور سند رسمي شماره 12358 اشعاري , مورد را در هيات نظارت مطرح و همانطوريكه در ابتداي اين بحث اشاره شد هيات نظارت رسيدگي و اعمال نظر قضايي را درخصوص مورد ضروري تشخيص داد و با اخطار به دو خريدار سند, مذكور مقرر گرديد جهت تعيين تكليف به دادگاه صالح مراجعه نمايند. خريداران كه زن و شوهر مي باشند در تير ماه سال 1375 دادخواستي به طرفيت اداره ثبت شميران و شركت سهامي خاص مهكان ( فروشنده ) به خواسته الزام خواندگان به ثبت واقعه بيع در دفتر اسناد و املاك مطرح مي نمايند و ضمن دادخواست با استناد به سوابق پرونده ثبتي و سوابق مطرح در هيات نظارت خواستار صدور حكم شايسته مي شوند. شعبه 204 دادگاه عمومي سابق تهران طي دادنامه شماره ... با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفتر خانه 187 تهران , سند رسمي شماره 12358 را فاقد اركان قانوني اسناد رسمي تشخيص و به اعتبار امضاء متعاملين , در حد سند عادي واجد اعتبار دانسته و با اعلام عدم توجه دعوي نسبت به اداره ثبت خوانده ديگر (شركت مهكان) را بلحاظ عدم دفاع و ايراد نسبت به دعوي و دادخواست محكوم به حضور در دفترخانه و انتقال رسمي پلاك ثبتي 2112/3467 بخش 11 تهران مي نمايد. در اين مرحله از رسيدگي شركت مهكان با انتخاب وكيل و طرح دادخواست واخواهي و با داعيه عدم آگاهي از مفاد دادنامه صادره (كه غيابي بوده است) و نيز با اشاره به عدم سابقه ثبت سند در دفترخانه و مجعوليت آن امضاء منتسب به مدير عامل شركت را به عنوان فروشنده مجعول اعلام و خواستار رسيدگي به ادعاي مذكور گرديده است. كه چون خريداران (واخواندگان) از ارائه اصل مستند براي لاك ومهر آن خودداري كرده اند دادگاه مستند مذكور را از عداد دلائل دعوي خارج كرده و با فسخ دادنامه غيابي واخواندگان را در دعوي مطروحه بي حق تشخيص داده است كه نسبت به اين راي تجديدنظر خواهي صورت گرفته و شعبه 18 دادگاه تجديد نظر استان تهران پس از رسيدگي هاي لازم طي دادنامه شماره ... نتيجتاً راي تجديدنظر خواسته راتاييد كرده است. نكات درخور توجه در دادنامه صادره در مرحله تجديد نظر اين است كه:
1-دادگاه استان سندي را كه در دفترخانه تنظيم و خلاصه معامله آن از طريق دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده باشد قابليت ثبت در دفتر املاك تشخيص داده است و سند موضوع دعوي تجديدنظر خواهان ها اساساً داراي تاريخي است كه در آن زمان دفترخانه تعطيل بوده است. بنابراين اعتبار ثبت در دفتر املاك را ندارد و مطابق مواد 21 و 22 قانون دفاتر اسنادرسمي سردفتر كه رعايت مقررات را نكند در مقابل افراد مسئول است.
2-دادگاه استان اساساً ورود به رسيدگي جهت تشخيص اصالت سند را ضروري ندانسته و به لحاظ بي اعتباري سند از جهت مقررات قانون ثبت, خواسته الزام به ثبت واقعه بيع در دفتر املاك را به جهت عدم تنظيم آن در دفترخانه و عدم جري شرايط لازم براي تنظيم اسنادرسمي مردود دانسته است.
مبحث اول: شناسايي كلي مقررات ثبتي
براي شناخت حقوق ثبت بايد مراتب زير را مورد توجه قرار داد:
1-حقوق ثبت حقوق ماهيتي نيست بدين معني كه در اين رشته حقوقي مفاهيم حقوقي توضيح داده نمي شود. مباني و مفاهيم حقوقي را مي بايد در حقوق مدني جستجو كرد, به اين اعتبار حقوق ثبت را مي توان از جمله مقررات شكلي و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعريف كرده و مورد شناسائي قرار داد.
2-حقوق ثبت عليرغم وابستگي مفهومي به حقوق مدني, از حيطه مقررات حقوق خصوصي خارج بوده و مجموع مقررات آنرا مي توان در زمره حقوق عمومي دسته بندي و طبقه بندي كرد.
3-ساختار تشكيلاتي سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمي ويژگي خاصي براي مقررات ثبتي ايجاد كرده است كه مي توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقي كرده و همراه با آمريت, مرتبط با نظم عمومي دانست.
4-بديهي است مقرراتي كه با نظم عمومي مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگي اعمال و اجرا آن بصورت مستقيم و قاطع ظاهر مي گردد.
5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتي ايجاب مي نمايد كه كارمندان و كارگزاران دولت اعم از شاغلين وزارتخانه ها و سازمان هاي دولتي و يا شركت ها و نهادهاي وابسته به دولت و نيز مسئولين تشكيلات مرتبط با حقوق عمومي مثل شهرداري ها نسبت به قوانين و مقررات ثبتي آگاهي و شناخت نسبي داشته و بنا به مورد از عدول و ناديده گرفته شدن مقررات مذكور پرهيز كرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجراي قوانين مذكور مسئول باشند. در اين مورد ميتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نيز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذكور و نيز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره كرد كه از جمله مقرراتي محسوب مي شوند كه مامورين قضايي و اداري و ساير قواي دولتي مكلف به شناخت و اجراي آن مي باشند. با مقدمات مذكور نتايج زير استنتاج مي گردد:
الف- تعريف مباني حقوقي عقود و قراردادها از حيطه قوانين ثبتي خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدني است.
ب-مفهوم حقوقي سند و شناسائي ارزش و اعتبار آن و تقسيم اسناد رسمي به عادي قابل اجراء وذمه اي و شرطي-رهني و ... و نيز مفهوم معاملات قطعي-شرطي با حق استرداد (تبصره يك ماده 33 قانون ثبت) رابايد در مباني حقوق مدني بدست آورده و با توجه به اين دو نتيجه ارتباط بنيادي قوانين ثبتي با مقررات قانوني مدني آشكار مي گردد.

مفهوم سند در حقوق موضوعه ايران
مقدمه- به جهت اهميت واعتباري كه نوشته (مكتوب) در روابط حقوقي- مالي – اداري و شخصي افراد (اعم از حقوقي وحقيقي) دارد بحث دقيق درخصوص آن از ابعاد مختلف ضرورت داشته وشناخت دقيق و تحليلي نوشته به مفهوم وسيع كلمه و سند در معني حقوقي براي كارآموزان وكالت و كساني كه به نحوي در ارتباط با دادگاه ها به عنوان نماينده حقوقي مداخله دارند لازم مي باشد.
عناوين بحث
تقسيم مسائل به اجزاء كوچك و كوتاه براي درك بهتر موضوع اجتناب ناپذير به نظر مي رسد. از اينرو كار بررسي را در قسمتهاي زير پي خواهيم گرفت:
1-تعريف حقوقي سند
در مجموعه مقررات موضوعه ممكليتي منحصراً در ماده 1284 قانوني مدني سند تعريف شده است, ( سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد. ) و بلافاصله قانونگزار در ماده 1285 قانون مذكور براي جلوگيري از ايجاد اشتباه در مفهوم حقوقي سند شهادت نامه را از اعداد اسناد خارج كرده و اعتبار آن را به شهادت محدود كرده است.
2-كاربرد سند در قوانين
علاوه بر قانون مدني كه در مقام تعريف و تقسيم انواع اسناد و اعتبار آن از جهت شكلي وماهوي منبع اصلي براي شناخت سند محسوب مي شود. در قوانين ديگري از جمله قانون آيين دادرسي مدني و مجموعه مقررات ثبتي وقانوني تاري از سند بطور كلي نام برده شده است كه ورود به آن براي آگاهي گسترده از مفهوم سند ضروري است.

3- انواع سند
در يك تقسيم بندي كلي قانوني مدني سند را به رسمي و عادي تقسيم كرده و بدون اين كه تعريفي از سند عادي ارائه دهد با تبيين سند رسمي به اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد ( ماده 1287) ساير اسناد را عادي توصيف كرده است و با بياني كلي قانونگزار اعتبار سند را به عدم مخالفت با قوانين موكول كرده است (1288 ق م ). بنابراين مي توان اينطور استنباط كرد كه سند مفهوم وسيعي دارد كه اعم است از سند معتبر و غير معتبر و قابليت استناد به هر نوشته در دعوي لزوماً به معني قابليت اعتبار آن نيست. توضيح آن كه مواد 206 الي 228 قانون آيين دادرسي مدني در 4 بند به عنوان مبحث سوم به اسند تخصيص يافته است كه عبارت است از مواد عمومي – انكار و ترديد – ادعاي جعليت – و رسيدگي به صحت و اصالت سند كه از حساب ها ودفاتر نيز در بند الف (مواد عمومي)‌ نام برده شده است كه فصل اول و دوم با دوم قانون تجارت در مقامتوضيح و تشريح دفاتر تارتي و دفتر ثبت تجاري انواعي دفاتر تجاري و دفاتر ثبت تجاري را معين نموده است. ماده 14 قانون مذكور به اين امر صراحت دارد كه دفاتر مذكور درماده 6 و ساير دفاتري كه تجار براي امور تجارتي خود به كار مي برند در صورتي كه مطابق مقررات اين قانون مرتب شده باشد بين تجار در امور تجاري سنديت خواهد داشت ودر غير اينصورت فقط به عليه صاحب آن معتبر خواهد بود. بنابراين از نظر شكلي براي اعتبار دفتر تجاري رعايت تشريفات مذكور در ماده 11 ( از لحاظ امضاء نماينده اداره ثبت) ونمره بندي و شمارش اوراق و منگنه شدن و قيد كليه اعداد حتي تاريخ با تمام حروف مطابق ماده 12 قانون تجارت ضرورت دارد.
1-3) انواع اسناد رسمي و اسناد در حكم سند رسمي
همانطوري كه قانونگزار در ماده 1287 تصريح كرده است است اسنادي كهع در ادارات ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد رسمي محسوب مي گردد با اين ترتيب مي توان در يك تقسيم بندي كلي اسناد رسمي را در سه مجموعه طبقه بندي كرد: الف- اسنادي كه در ادارات ثبت اسناد واملاك تنظيم شده اند مثل سند مالكيت و اجرائيه ثبتي ب- كليه اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشند مانند كليه معاملات و قراردادهائي كه طرفين در دفترخانه اسنادرسمي مكتوب و تنظيم كرده باشند ج- اسناد تنظيم شده نزد ساير مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و منطبق با مقررات قانوني مثل سند مالكيت اتومبيل يا سند ازدواج و طلاق و نظائر آن
2-3) قانونگزار در مورد بعض اسناد عادي بنا بر مصالحي آنها را در حكم سند رسمي شناخته است كه چك به عنوان سند غيررسمي از اين جمله مي باشد ومطابق مقررات آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي دارنده مي تواند با ارائه اصل و فتوكپي مصدق چك و برگشتي آن از اداره ثبت محل درخواست صدور اجرائيه نمايد. همچنين امكان صدور اجرائيه جهت پرداخت هزينه هاي مشترك بهاستناد قانون تملك آپارتمان ها به استناد اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده برابر آيين نامه مذكور مقدور مي باشد و نيز قراردادهاي عادي كه بين بانك ها و مشتريان در اجراي ماده 15 قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب سال 1362 و الحاق چهار تبصره به آن تنظيم شده باست در حكم سند رسمي بوده و بر اساس آن طبق ماده 199 آيين نامه اشعاري امكان صدور اجرائيه ثبتي وجود دارد. قابل ذكر است كه مطابق ماده 1291 ق م اسناد عادي در دو مورد اعتبار سند رسمي را داشته درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنها معتبر است.
اول-اگر طرفي كه سند بر عليه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب اليه تصديق نمايد.
دوم-هر گاه درمحكمه ثابت شود كه سند مزبور را طرفي كه آن را تكذيب يا ترديد كرده في الواقع امضاء يا مهر كرده است.


4-ضرورت تنظيم سند رسمي
يكي از مباحث حقوقي مهم در مورد اسناد بحث اجباري بودن ثبت آنها در مواردي است كه در موارد 46 و 47 قانون ثبت پيش بيني شده است. اهميت اين بحث از بعد قضايي اين است كه قانونگزار در ماده 48 قانون مذكور بصورت آمرانه تاكيد كرده است كه سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. به جهت كاربردي و رفع شبهه و اشكال در برخورد با اسناد موضوع مواد 46 و 47 قانون ثبت اقتضاء دارد كه اين مبحث به شركتنامه هاي عادي تنظيمي بين افراد و نيز قراردادهاي مشاركت مدني منعقده بين شركت هاي دولتي (شركت عمران شهرهاي جديد) و اشخاص كه بصورت عادي مي باشد تخصيص داده شود ودر خصوص مفهوم عدم قابليت استناد اين قبيل اسناد در محاكم و ادارات توضيحات لازم داده شود.
الف- در ماده 41 آيين نامه اجرائي قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرصه مسكن چنين آمده است: (تفاهم نامه ياقراردادهاي واگذاري زمين با حدود اربعه مشخص از طرف وزارت مسكن و شهرسازي براي پرداخت تسهيلات بانكي در حكم سند رسمي تلقي و بانك هاي عامل مي توانند به استناد قراردادهاي ياد شده و در صورت عدم ايفاي تعهدات از طرف بهره برداران مطالبات خود را در صورت لزوم از طريق تملك ملك ( اعم از اعيان و حقوق عرصه ملك) تبديل به حال و وصول نمايند.)
ب-در ماده 19 آيين نامه اجرائي قانون ايجاد شهرهاي جديد در ارتباط با قراردادهاي واگذاري زمين با متقاضيان احداث مسكن پيش بيني گرديده كه: (اوراق قرارداد واگذاري زمين در شهرهاي جديد در مراحل مرتبط با اعطاي تسهيلات بانكي و تسهيلاتي كه سازمان تامين اجتماعي به مشمولان قانون تامين اجتماعي مي دهد و يا ساير سازمانها يا موسسات اعتباري به مشتريان خود اعطا مي كنند در حكم سند رسمي بوده و شركت وابسته مجاز است اسناد تنظيمي را منحصراً از جهت تجويز رهن امضاء نمايد و در هر حال در صورت عدم انجام تعهدات از نايحه وام گيرنده سازنده شهر جديد يا جانشين بانك يا سازمان يا موسسه اعتباري وام دهنده بايد شخص ديگري كه از ناحيه آنها معرفي مي شود به جاي متقاضي يا خريدار موافقت خواهد نمود). ملاحظه مي شود كه در مواد يادشده صراحتاً اين اسناد واگذاري زمين در حكم سند رسمي شناخته شده اند به همين جهت ممنوعيت پذيرش ادارات دولتي و دادگاه ها در خصوص اين قبيل اسناد منتفي مي باشد.
5- حدود اعمال مقررات ماده 48 قانون ثبت
اينكه قانونگزار در ماده 48 قانون ثبت اسنادي را كه بايد به ثبت برسند و به ثبت نرسيده اند در ادارات و محاكم قابل پذيرش ندانسته باين مفهوم است كه از اين اسناد به عنوان دليل ثبوت مالكيت وذينفع بودن در تحصيل خواسته ماهوي نمي توان استفاده كرد. بطور مثال مبايعه نامه ملك ثبت شده به عنوان مستند درخواست صدور حكم تخليه و يا خلع يد ومطالبه اجرات المثل از مستاجر ومتصرف قابليت استناد ندارد ليكن اين ممنوعيت ومحدوديت در موارديكه دارنده سند عادي عليه طرف قرارداد شكايت كيفري تحت عناوين كلاهبرداري يا انجام معامله معارض ( مقررات ماده 117 قانون ثبت ) يا دعوي الزام طرف به تنظيم سند انتقال رسمي و يا ادعاي فسخ معامله مطرح مي نمايد وجود نداشته و در اين مورد تعمق در نوع خواسته و كيفيت ادعا حائز اهميت است.
6-تكليف مشاركت هاي عادي مدني در مواقع بروز اختلاف
عليرغم محدوديت و ممنوعيت تنظيم سندرسمي در مورد شركت هاي مدني موضوع بند 2 ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاك غالباً افراد در روابط تجاري و كسبي خود با تنظيم قراردادهاي عادي بصورت شركتنامه فعاليت مي نمايند. نكته قابل توجه اين است كه در اين قبيل مشاركت هاي مدني مالكيت شركاء نسبت به آورده خودعيناً باقي مي ماند. به عبارت دقيق اثر ثبت شركتنامه و رسميت آن اينستكه مالكيت نسبت به آورده شركاء حالت اختصاصي خود را از دست داده و شركاء نسبت به جزء جزء آورده هاي مشترك مالكيت مشاعي پيدا مي كنند و در صورت انحلال شركت مي بايد نسبت به كل اموال شركت تقسيم بر اساس ضوابط قانوني صورت گيرد در حاليكه در شركت هاي مدني كه قراردادهاي آن به ثبت نرسيده است در زمان انحلال شركت و قطع فعاليت مشترك, هر شريك مالك آورده اختصاصي خود بوده و نيازي به تقسيم اموال كه حالت اشاعه ندارد نخواهد بود.
مبحث دوم: معاملات صوري به اعتبار حاكميت مقررات ثبتي و مقايسه آن با معاملات صوري موضوع ماده 218 قانون مدني و نيز مقررات قانون نحوه اجراي محكوميت هاي مالي مصوب 10/8/1377 آيين نامه اجرائي موضوع ماده 6 قانون مذكور.
در ماده 218